Il conto IMU arriva per molti come un promemoria concreto: prima della scadenza del saldo fissata il 16 dicembre, migliaia di proprietari e detentori di diritti sugli immobili si interrogano su chi debba effettivamente versare l’imposta. La regola di base è semplice sulla carta, ma nella pratica emergono molte situazioni dove la titolarità e la responsabilità fiscale non coincidono con ciò che si percepisce come “proprietà”. IMU e soggetti passivi restano termini che fanno la differenza tra chi riceve l’avviso e chi no, e la complessità delle relazioni giuridiche sugli immobili ne complica l’applicazione. Un dettaglio che molti sottovalutano è la distinzione tra diritto reale e mero diritto personale: cambiano i diritti, cambia l’obbligo di pagamento.
Chi è considerato soggetto passivo
La normativa individua come primo riferimento il proprietario dell’immobile. Accanto a lui, sono soggetti passivi tutti i titolari di diritti reali di godimento: dall’usufrutto al diritto di uso e abitazione, fino a istituti meno comuni come enfiteusi e superficie. In pratica, se si possiede un diritto che consente di utilizzare l’immobile in via reale, il soggetto è chiamato al versamento dell’imposta.
Ci sono poi figure che la legge chiarisce esplicitamente: il locatario nell’ambito di una locazione finanziaria è soggetto passivo dalla stipula e per tutta la durata del contratto; lo è anche il concessionario di aree demaniali in regime di concessione; e, in casi giudiziari, il genitore assegnatario dell’ex casa familiare su provvedimento del giudice. Chi invece non è soggetto passivo? Il nudo proprietario no: chi ha trasferito l’uso dell’immobile a favore di un altro resta esente dall’obbligo, così come il conduttore in locazione e il comodatario, che hanno diritti personali ma non reali.
Un fenomeno che in molti notano solo d’inverno è la confusione tra titolarità formale e detenzione effettiva: chi vive nell’immobile non sempre coincide con chi è obbligato fiscalmente, e questo genera contestazioni soprattutto nelle città dove compravendite e affitti si susseguono rapidamente.
Casi particolari: contitolarità, compravendite e periodo di possesso
Quando più persone detengono un diritto sullo stesso immobile, la legge non ripartisce in modo indeterminato l’obbligo: ogni contitolare risponde per la quota di sua competenza. In caso di comproprietà o di co-usufrutto, ad esempio, ad ogni soggetto spetta un’obbligazione tributaria autonoma proporzionale alla quota posseduta. Questo vale anche in situazioni miste, come quando il bene è diviso tra usufruttuario e pieno proprietario su quote diverse.
Il promissario acquirente, anche se ha ottenuto l’uso anticipato dell’immobile, non diventa soggetto passivo fino al perfezionamento dell’atto che trasferisce la proprietà: il contratto preliminare non trasferisce la titolarità reale. Diversa è la vendita con patto di riservato dominio: qui la consegna anticipata non equivale al trasferimento della proprietà, che si realizza al pagamento dell’ultima rata; fino a quel momento il venditore resta il soggetto passivo corretto.
Il criterio del periodo di possesso regola chi deve portare a carico il mese di imposta: il mese è attribuito per intero a chi detiene il possesso per più della metà dei giorni. Ne deriva che il giorno del trasferimento conta per l’acquirente; se il trasferimento avviene a metà mese e i giorni risultano equivalenti, l’intero mese è computato a carico del nuovo titolare. Un aspetto che sfugge a chi vive in città è che anche una cessione a metà mese può spostare l’onere dell’imposta sull’acquirente, con effetti concreti sul calcolo del saldo.
Amministrazione, eredità e responsabilità in situazioni complesse
Esistono poi figure intermedie chiamate ad amministrare immobili altrui che si trovano ad adempiere l’obbligo IMU. In multiproprietà la responsabilità del pagamento ricade su chi amministra il bene; l’amministratore del condominio versa l’imposta per conto dei condomini sulle parti comuni accatastate autonomamente. Per immobili sottoposti a procedure concorsuali, il curatore fallimentare o il commissario liquidatore sono tenuti al versamento dell’imposta durante la gestione.
Un caso spesso discusso è quello del curatore dell’eredità giacente: benché non sempre espressamente indicato dalla norma tra i soggetti passivi, si ritiene che il curatore, chiamato ad amministrare i beni in attesa dell’accettazione degli eredi, debba adempiere agli obblighi fiscali che gravano sull’asse ereditario. Alla morte del titolare, infatti, gli eredi subentrano nella titolarità dei diritti e nella soggettività passiva; pagheranno per conto del defunto fino alla data del decesso e poi per la propria quota secondo le ripartizioni ereditarie.
Quanto al coniuge superstite, a norma del codice civile gli può essere riconosciuto il diritto di abitazione sulla casa destinata a residenza familiare: perché questo obbligo fiscale si trasferisca, è necessario che la casa sia di proprietà esclusiva del de cuius o in comunione tra i coniugi. Se la casa è in comproprietà con terzi, il diritto di abitazione potrebbe non sorgere e con esso la soggettività passiva del coniuge. Un ultimo dettaglio realistico: in molte pratiche locali, la verifica catastale e documentale rimane la chiave pratica per stabilire chi effettivamente riceverà l’avviso e dovrà provvedere al saldo IMU.